关于我市房地产业发展情况的调查报告

                                          辨证认识、准确定位
                                     积极推进我市房地产业健康发展
                                ——关于我市房地产业发展情况的调查报告
                                             市政协调研组
    根据市政协常委会的统一安排，4月下旬，市政协专题调研组在刘智勇副主席的带领下，对我市房地产业发展情况进行了调研。调研组先后听取了市房管、规划、建设、国土、财政、地税、统计等部门的情况汇报，并召开专业人士、房地产企业负责人座谈会4次，广泛收集意见建议。现将调研情况报告如下：
    一、我市房地产行业的现状
    1、我市房地产业已步入平稳发展轨道
萍乡现有房地产开发企业136家（其中二级资质企业12家，三级资质企业49家，四级资质企业50家）。我市房地产业主要经历了起步、激活、提升三个阶段：1995年，随着国家房改制度的推行，我市的房地产业正式起步；随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我市的房地产业被进一步激活，2000年，销售量达到历史最高峰的110万M2；2000年以来，凤凰山庄、金典城等小区的建设，标志着萍乡房地产开发品位有了较大的提升，无论从规模、规划设计还是小区物业配套，都有了质的变化，已逐渐从“见缝插针”式的单体开发向综合开发过渡，房地产开发综合效应得到凸现。
    2、房地产业在全市经济发展中的支柱地位日渐凸显
据地税部门统计，近年来，我市房产业税收对全市税收的贡献率均超过10%，2007年达到16.43%，房地产业及建筑业的税收占全市地税的1/3（详见表一、表二）。据财政部门统计，2006年房地产提供的税收收入占全市税收收入的4.9%，占全市财政收
（表一：2003－2008年房地产税收贡献统计表）
项目 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
房地产税收（万元） 5067.9 5086.6 7014 11700 17140 20021
全市税收总量（万元） 48753.7 62253.2 74263 85012 104299 140536
占税收比重（%） 10.39 8.17 9.44 13.76 16.43 14.25
增幅（%） 85.22 0.37 37.89 66.81 46.50 16.81
（表二：2004－2009年房地产税收一季度对比表）
项目 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
房地产税收（万元） 1961 1478 2479 3922 6081 5931
一季度税收总量（万元） 18249 21421 25059 26815 36207 41301
占总税收比重（%） 10.75 6.90 9.89 14.63 16.8 14.36
入的4.3%；2007年为5.9%和5.2%；2008年为5.5%和4.8%。财政部门征收的契税和耕地占用税，由2006年的8910万元增加到2008年的33619万元，2008年，全市建设行政事业性收费完成5817万元、国土资源行政事业性收费完成3453万元。
    3、房地产业在改善城市形象、拉动消费、增加就业等社会发展中发挥了积极作用
仅2006至2009年一季度，我市就新建商品住宅236.13万M2，极大地改变了萍城面貌，改善了居民的居住条件。同时，房地产业拉动了社会总体消费的增长，统计表明，房地产业每增长100元的产值，可带动其它产业增加160—200元的产值。 2008年，我市全年完成房地产开发投资18.9亿元，按拉动系数1.8计算，拉动其它产业增加值达34.02亿元。
    二、我市房地产行业发展面临的的主要问题及原因分析
    （一）开发投资滑坡，存量房日趋增加等问题初步显现
虽然我市房地产业有了一定的发展，但目前仍面临两大突出问题：一是受国际金融危机的冲击，下滑势头明显。2008年商品房预售面积同比下降30.5%、销售宗数同比下降30.1%、销售面积同比下降32.8%、成交金额同比下降29.7%（详见表三、表四）。二是空置房日趋增加。随着房屋竣工面积的逐年增加、交易量的下滑，加上历年留下来的空置房，存量房不断增加的问题已经显现，据保守估计，我市现有存量房超过40万M2。
（表三：2006年—2009年一季度房地产开、竣工情况）
 2006年 2007年 2008年 2009年1季度
开工情况 项目数（项） 64 45 36 3
 面  积（ M2） 123．82万 79.93万  64.53万 6.55万
 造  价（亿元） 5．68 3.86 4.34 0.39
竣工情况 项目数（项） 49 39 47 1
 面  积（ M2） 94.39万 M2 57.41万 M2 82.62万 M2 1.71万 M2
 造  价（亿元） 4.69 3.14 5.27 0.26
（表四：2006年—2009年一季度房地产市场交易情况）
 2006年 2007年 2008年 2009年一季度
批准预售（万M2） 120 98.84 60.05 4.29
成交面积（万M2） 76.42 82.83 56.75 14.53
成交金额（万元） 140700 159604 114318 31619
税    费（亿元） 3.22 3.81 2.6 0.67
平均房价（元/ M2） 1540 1787 1947 1992
    （二）制约我市房地产业健康发展的主要原因
    造成这种状况的因素是多方面的，主要集中在以下五个方面：
    1、金融危机大环境的影响。虽然我市的房价相对较低，但由于金融危机增加了未来的不稳定性，降低了居民的购买欲望，出于谨慎的心态和降价的预期，购买者往往执币观望，导致市场过冷。
    2、市场环境的影响。一是二手房市场不活跃。虽然市政府对激活二手房市场做了大量工作，出台了《关于搞活我市住房二手市场的若干意见》，但由于信息不透明、供应量少、营销强度低等原因，二手房市场相对比较冷淡，2007年全市的二手房交易量为1426套， 2008年仅有1100余户。二是“小产权”房冲击了房地产市场。由于价格相对低廉，一些城市居民购买了在农村土地上建造的“小产权”房，对房地产市场产生了较大的冲击。
    3、发展环境欠佳的影响。一是行业发展指导不到位。目前，我市房地产市场发展缺少总体规划的指导，城市规划、土地供应等方面缺乏宏观调控机制。存量房大量出现的一个主要原因就是2006年以前的供地量过大，据统计，目前我市城区闲置土地1657.65亩，其中已出让、暂未开发的经营性土地达654.9亩。二是企业负担过重。萍乡房地产企业的所得税和土地增值税的核定征收率是湖南的两倍，房地产业纳入市办证中心征收的费用只有15项，而实际收取的费用却有57项。同时，一些收费也很不规范，如本应由购房者个人缴纳的“房屋维修资金”，却要求开发商先行代缴，否则不发放“房屋预售许可证”，而房屋销售有一个较长的周期，这实际上是增加了开发企业的资金成本。再如，同一套房屋，国土、规划、房管三个部门都要收取测量费，无形中增加了开发成本。三是是水、电、气等部门的一些不当收费，增加了企业的资金压力。如电力部门收缴的90元/ M2的电力设施配套费，看似低于上海的145元/ M2，但相对萍乡的房价来说，这项费用实际上是上海的5-6倍。
    4、政策与市场需求不适应的影响。国办发〔2006〕37号《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定“凡新审批、新开工的商品住房建设、套型建筑面积90平方米以下住房，面积比重必须达到开发建设总面积的70%以上”（简称为“9070”政策）。这一政策主要针对的是一、二线城市，与我市房地产市场“由刚性需求向改善性需求转移”的现状不相符，据调查，120 M2左右的三房两厅是我市市场需求的主打户型均，约占80%， 而90 M2以下和140 M2以上的只各占约10%，如何执行这项政策，管理部门和开发企业都感到很困惑。
    5、房地产企业自身存在问题的影响。一是上规模，有实力的龙头企业少。大多数规模小、实力弱，真正形成规模、拥有自己品牌的企业不多， 136家房地产企业中，有项目的企业不到50家。二是企业经营开发行为不规范影响了行业的健康发展。少数房地产开发企业存在广告不实、承诺不兑现、售后服务滞后以及偷工减料等问题，尽管只是个别现象，但不可避免地降低了社会公众对房地产企业的认同感，影响了房地产业的健康发展。
    三、树立信心，强化调控，推进我市房地产业健康发展
    出口、投资、消费，是拉动我国经济发展三驾马车，金融危机使出口这驾马车的作用难以发挥，扩大消费，拉动内需已成为拉动经济的新火车头，内需中消费总量最大的，就是房地产。就如何推进我市房地产业健康发展，特提出几点建议：
    1、树立信心，珍惜来之不易的市场形势
    面对来势凶猛、席卷全球的金融风暴，温家宝总理斩钉截铁地说：“在经济困难面前，信心比黄金和货币更重要。”当前，我市房地产市场正处于一个能否保持健康发展的关键时期，良好的房地产市场形势来之不易，需要我们倍加珍惜；需要政府的信心、购房者的信心、开发企业的信心来支撑；需要政府制定措施，正确引导；需要市场经营者从长远利益出发，采取正确的开发经营策略；需要新闻媒体加强对房地产市场调控政策的宣传，全面真实、客观报道房地产市场情况，合理引导住房投资和消费，通过各方的努力，提升信心，促进我市房地产市场健康发展。
    2、出台政策，刺激房地产市场发展
    一是全面激活住房二级市场。对购买超过2年的普通住房的交易，免征营业税、土地增值税，下调个人所得税的附征率，让更多的人买得起房，让更多的人进入市场交易，形成商品房、存量房、租赁房“三驾马车”齐驱的市场格局。二是降低交易门槛。可参照抚州等地的做法，调低契税税率，城镇居民个人购买144 M2以下普通住房的契税按购房款的1%收取，144 M2以上的非普通住房，超出部分按购房款的2%收取。三是适当放松“9070”政策。规划部门应结合萍乡房地产市场的客观需求，合理把握大、中、小户型的比例。四是加大金融支持服务力度。鼓励金融机构进一步加大房地产信贷投放力度，重点支持普通住房和保障性住房开发建设，支持经营管理和信誉度好的开发企业发展壮大。
    3、规范服务，为房地产业健康发展营造良好环境
    一是减轻企业税外负担。由市政府牵头，对房地产所缴纳的费用进行梳理、规范、透明，最大限度地减轻企业税外负担，优化投资环境，让企业在不景气的背景下轻装前行、轻装发展。二是强化服务意识，提高办事效率。简化供地、拆迁、报建、交易等办事程序，提高行政审批效率。三是规范建设项目规费收取行为。对房地产开发企业的营业税、企业所得税不得提前收取，对 “房屋维修资金”等由开发企业代交的费用，可由开发企业担保，在交房时向购房户收取或在办理产权时缴纳。四是对水、电等部门的一些不合理收费，政府应予以干预，不能将部门的责任转嫁到企业和住户身上。五是加强房地产市场的监管。对房地产开发企业发布虚假广告、提供虚假信息、合同欺诈、“短斤少两”等违法违规行为进行严厉查处，逐步淘汰一些市场信誉差、经济效益不好、质量低劣的房地产企业。
    4、发挥行业协会的作用，打造萍乡房地产品牌
    一是倡导诚信经营，提升社会公众对房地产企业的认同感。要充分发挥行业协会的作用，加强行业自律，倡导诚信经营，自觉地维护消费者的合法权益，全力提升社会公众对萍乡房地产业的认同感，共同塑造萍乡房地产企业良好的形象。二是打造品牌，引导房地产开发企业做大做强。重点扶持一批有规模、有影响、有品位的企业发展，同时积极引导中小开发企业整合重组，提高企业适应市场竞争和抵御市场风险的能力，推动我市房地产业整体水平不断提高。

参加调研人员：刘智勇   市政协副主席
韩戈平   市政协常委、社会法制港澳台侨委主任
李龙辉   市政协常委、龙辉房地产公司董事长
              昌社育   市政协委员、社会法制港澳台侨委副主任
              贺维章   市政协委员、华雅房地产公司董事长
          杨建萍   市房地产协会会长、城北房地产公司董事长
黎  兵   市房管局市场科科长